Основные схемы мошеннических сделок на рынке недвижимости Латвии


foto;www.kodkey.com
Латвийская ассоциация недвижимости LANĪDA совместно с представителями Управления по борьбе с экономическими преступлениями провела для агентов недвижимости семинар о том, как бороться с мошенничествами на рынке недвижимости, как избежать столкновения с мошенниками, какие приемы они используют, чтобы завладеть чужой недвижимостью, и на что нужно обращать внимание при заключении сделки, чтобы дело не дошло до проверок, вмешательства полиции и возбуждении уголовного дела.

Госполиция ведет статистику всех преступлений в Латвии (самое распространенное преступление – это кражи), не выделяя мошенничество в отдельную сферу, поэтому эксперты собрали данные о мошенничестве и мошенничестве в группе лиц и в крупных размерах. В эти данные входит мошенничество не только с недвижимостью, но и другого рода – например, с фондами ЕС, с партнерами по бизнесу и др. В прошлом году о мошенничестве в целом начат 121 уголовный процесс, но в каждом из них может быть несколько эпизодов или преступных деяний (например, предметом мошенничества стали несколько объектов недвижимости), и в целом констатирован 131 эпизод. Больше всего случаев произошло в Риге и Рижском регионе, где в основном мошенничество направлено на недвижимость (квартиры, дома), а в регионах же большинство случаев связано с техникой, сельскохозяйственными и лесными землями.

Как происходит мошенничество с недвижимостью?

Рассказывая о последних случаях в области мошенничества с недвижимостью, эксперты пояснили, что обзор составлен по реальным делам и случаям, которые имели место.

  • Мошенники используют поддельные документы присяжного нотариуса о приобретении недвижимости задним числом (прошение о закреплении, договор купли или дарения, частное завещание без нотариального заверения), которые подаются в земельную книгу.
    Выявлено, что таким способом происходит мошенническое приобретение в основном подведомственной государству недвижимости, которая после смерти владельца, не имевшего родственников, которые могли бы наследовать имущество, становится бесхозной. Вдруг объявляются "родственники", и задним числом составляются поддельные документы о получении недвижимости, которая таким образом попадает в руки мошенников.

  • Введение в заблуждение получателей кредитов. Получателям кредитов в момент заключения договора устно говорится, что кредитный платеж можно задерживать на срок до 60 дней, тогда как в договоре письменно предусмотрены только 30 дней. После того, как получатель задерживает срок выплаты кредитного платежа более чем на 30 дней, кредитодатель начинает процесс бесспорного принудительного исполнения обязательства, реализуя отданную в залог недвижимость. Эта схема реализуется в основном при условии, что кредитополучатель уже выплатил значительную часть кредита или стоимость залога значительно превышает сумму выданного кредита.

  • Отчуждение недвижимости на основании доверенности. Доверенное лицо злонамеренно использует полномочия, предоставленные доверителем, или же получает доверенность в обмен на "бонусы". Выдавая себя за благотворительную организацию, мошенники предлагают доверчивым людям материальную поддержку и улучшение условий жизни и хитростью получают полномочия распоряжаться их собственностью, в результате собственность отчуждается.

  • Подмена договора: малообразованных людей с материальными трудностями при заключении договора вводят в заблуждение о содержании договора (человек считает, что заключает договор займа, а на самом деле речь идет о купле-продаже недвижимости). В обоих последних случаях используются частные документы, а не форма нотариального акта.

Выявленные случаи показывают, что мошенники не работают в одиночку. Это целая цепь: от первого лица до добросовестного приобретателя имущества, и у каждого в этой цепочке есть свое место: один находит недвижимость, второй подделывает документы, третий подписывает, четвертый получает деньги, пятый ищет новых владельцев и др. Бывали случаи, когда уже находящуюся в судопроизводстве, арестованную квартиру через какое-то время пытаются снова продать при помощи уже других схем.

Информация об интересных для преступников объектах недвижимости поступает к ним от домоуправлений, от участковых полицейских инспекторов, социальных работников, нотариусов, были подозрения также в отношении семейных врачей и работников социального ухода. В настоящее время сложилось хорошее сотрудничество с судьями земельной книги и нотариусами, которые активно сообщают о подозрительных сделках. Многие из дел удалось раскрыть только с их помощью, потому что лицо, пытающееся получить недвижимость мошенническим путем, не доходит до земельной книги и задерживается уже в ее отделении, так как у судей достаточно информации о рисках, на которые следует обращать внимание.

Как не попасться в лапы мошенников?

Раньше мошенники наблюдали, искали, уговаривали людей подписывать документы, теперь люди уже не столь доверчивы.

Что делать, чтобы не оказаться замешанным в мошенническую сделку? Как удостовериться, что недвижимость принадлежит человеку на законных основаниях? Обязательно нужно проверять документы, которые предъявляет человек. Часто генерируются искусственные документы, недвижимость пускается по цепочке и продается первому покупателю.

Одним из признаков потенциального мошенничества с недвижимостью может быть ее цена. Такие сделки протекают молниеносно, цепочка должна быть быстрой и короткой, недвижимость реализуется за неделю-две. Нередко мошенники стремятся заключить нечестную сделку как можно скорее - ее ускоряют искусственно, устанавливая подозрительно выгодную продажную цену.

Еще одним признаком мошеннической сделки являются желание заключить ее без участия нотариуса и предъявление нотариально не заверенных документов. Поэтому никогда не следует спешить со сделкой, а лучше лишний раз убедиться в ее законности. Также, чтобы избежать мошенничества, лучше заранее позаботиться о наследовании недвижимости и привести в порядок документы.

Маленькие квартирки и миллионные апартаменты

Как правило, целью мошенников становятся небольшие, дешевые объекты недвижимости, но есть случаи и с более крупными объектами. Часто владельцы такой собственности находятся за границей, поэтому нужно тщательно исследовать, на основании каких полномочий внезапно возникают арендодатели или управляющие. Не часто, но случается, что хозяева приезжает в Латвию и удивляются, что недвижимость уже продана.

Тенденции и методы мошенничества одинаковые, идет ли речь о типовой квартире в Иманте или дорогих апартаментах в тихом центре. Но мошенники все-таки стараются избегать схем с супердорогой недвижимостью, так как рынок таких объектов очень маленький.

Cамый сложный вопрос – что дальше происходит с объектами недвижимости, которые стали предметом мошеннических сделок и были арестованы. Понятно, что продажей таких объектов полиция не занимается. Могут быть применены новые поправки к Уголовному закону – принимается, что квартира была приобретена преступным путем, у нее нет владельца, она признается преступно нажитым имуществом и арестовывается. Полиции больше не надо доказывать, что объект приобретен мошенническим путем, если никто не может обосновать его происхождение. То же самое относится и к преступно нажитым средствам, банковским счетам и др. Если никто не может доказать легальное происхождение, закон позволяет зачислить такое имущество в государственный бюджет.

Пути решения проблемы

Для уменьшения риска подачи в земельную книгу поддельных и не соответствующих воле владельца недвижимости документов на портале www.zemesgrāmata.lv появился бесплатный инструмент, позволяющий каждому быть информированным о действиях с недвижимостью в земельной книге. Заказав услугу надзора за своей собственностью, владелец немедленно получает на электронную почту уведомление, если по конкретному объекту подано на регистрацию прошение о закреплении. Прошение о закреплении земельная книга рассматривает в течение десяти дней. Как правило, мошенники сразу же перепродают либо закладывают недвижимость. Если о поданном прошении о закреплении владелец сразу же узнает, есть возможность предотвратить регистрацию конкретной сделки.

Новые тренды

Существуют и другие, в настоящее время весьма актуальные виды мошенничества. Так, например, в последнее время мошенники меняют реквизиты легальных фирм, банковские счета, выманивая деньги. В интернете меняются реквизиты реально работающей фирмы, и деньги уходят не ей, а мошеннической фирме со счетами за границей. Если предприниматели реагируют в течение нескольких дней, платеж можно заморозить и перехватить деньги. Благодаря сотрудничеству с банками и банковской ассоциацией удалось уберечь от мошенничества многих людей. Или, например, фирме присылается сообщение о том, что партнер сменил название с Rīga-Daugava на Daugava-Rīga, и банковский счет, на который нужно перечислить очередной платеж. Если предприниматель как следует не знает своих партнеров, он может попасться на такую удочку. А на информацию о мошенничестве с фондами ЕС реакция очень жесткая: при малейшем признаке все имущество моментально арестовывается, и все средства придется вернуть, даже если вы являетесь добросовестным приобретателем.

На что в первую очередь следует обращать внимание:

  1. Очень выгодная цена и продавец хочет сразу получит большой задаток;

  2. Малейшее подозрение на поддельные нотариальные документы;

  3. Нереально короткий срок заключения сделки;

  4. Иностранцу предоставляется договор на латышском языке и не обеспечивается перевод.

В каждом таком случае стоит сообщать полиции, чтобы подобные сделки фиксировались. Если же мошенничество происходит прямо сейчас, полиция отреагирует немедленно.

LANĪDA


  

Постоянный адрес статьи



К этой статье еще нет комментариев.
Добавить комментарий
Имя:
E-mail:



Новости